サラリーマンが不動産投資を行うメリットについて

不動産を購入して賃貸に出す事で家賃という不労所得が毎月あなたのポケットに入ってきます。安定して入居者が見込める優秀な不動産を購入すれば家計のキャッシュフローに給与とは別の収入の柱となってくれます。

常に世の中に起こりうる社会情勢の変化や、経済の悪化などが一度起こると、株であれば価値が暴落し、紙くずとなったりする事があります。FXなどで継続して利益を出していたとしても保有している通過の価値が一晩で下がってしまう事もあります。リーマンショックの時は急に株価が暴落し、失業者が大量に発生したりしましたが、それに連動して不動産の価値が下がったり、家賃相場が下落する様な事はありませんでした。

この事から不動産収入をターゲットにした不動産投資による不労所得は安定したキャシュフローをもたらしてくれます。

私は不動産（米軍向け投資物件）を８棟、太陽光発電を１１０kwt、民間向け１Kアパートを３部屋と所有しています。

サラリーマンとしての安定した収入に加えて、上記の物件たちが毎月私のポケットに不労所得という収入を運んできてくれます。

家賃の変動は米軍向け投資物件に関しては退去後の新しい入居者との調整・交渉で１〜２万円の変動があったりします。また、太陽光発電においても季節や日照量による多少の上下は年間を通してありますが、株などの様に一晩で下落する事はありません。

前述した通り、株、FX、投資信託などの運用利益は世界情勢の変化、経済の悪化、政治の動向等により大きく左右される事があります。自分自身でコントロールのできない予測不能な事に対して、自分の大切な資金を投入するのは精神衛生上よろしくありません。

私も以前FXに資金投入して、熱中していた時期もありました。朝から経済ニュースをチェックして終業後の夕方から夜中までモニターに張り付いて予想通りに上がった、下がったと一喜一憂していました。しかし、数時間、数日間と保有していたにも関わらず、一晩寝て朝起きると海外の要人発言によりかなりのマイナスを出すなどの経験が何度もあり、やめてしまいました。時間の無駄になると感じたからです。

しかし、不動産は違います。自分のアイデアや努力次第で収益アップ・安定化を図る事ができます。

例えば３LDKの中古戸建を購入して、２LDKにリフォームして賃貸に出す事で３LDKの時の家賃より高く貸し出したりする事もできます。私の友人はこの方法で古い戸建を購入し、リフォームを実施、その後民泊としてAirbnbに登録してかなりの収益をあげています。彼の民泊作戦は大成功だったと思います。

私は所有する１Kの部屋の設計段階で

・全室角部屋

・出窓のサイズをアップして光が多く入る様に依頼（通常スライドドアが２枚のところを３枚に）

・調光式の少し高価な照明を設置、おしゃれなダウンライトを設置（リモコンでコントロール可能）

・靴箱に鏡をつけて、さらに反対側に可動式の棚を設置

などの、一般的に沖縄県内にある１Kのアパートの間取りと差別化を図った事で内覧者からの反応も良く、家賃設定も周りの１K物件よりは少し強気で設定しましたがすぐに満室になりました。

この様に運や社会情勢に影響される事なく、自分の努力とアイデアで物件の価値を高め安定した収益を生み出す事ができるのが不動産投資です。

不動産は購入する前からある程度の家賃収入の額を計算する事ができます。それはその物件周辺の家賃相場があるからです。

１Kの単身者向けアパートを建築するなら、その付近にある同じ様な間取りの物件のリサーチをするだけで大体の家賃相場が見えてきます。インターネットに載っている賃貸用の部屋には写真もたくさん付いていますし、付帯されている設備の概要なんかもあります。

なのでここに１Kアパートを建築したら家賃はこれくらいで設定できる、その家賃x部屋数で計算すると年間の家賃収入が簡単に計算する事ができます。

また不動産にかかってくる支出である経費も予想がしやすいです。固定資産税、毎月の不動産管理費（大体３〜５パーセント）、火災保険料などを上記で予想した収入から引くと大まかな収支が出てきます。

経費を引いても利益が残りそうであれば買ってしまっても問題ありません。飲食業や販売業と違って業績予想が立てやすいからです。

私は１Kアパートを建築する前に、物件付近にある１Kアパートを１０件ほどピックアップして家賃、平米数、付帯設備、築年数など細かくチェックした上で自身の不動産の家賃を設定しました。

周りにある１K物件もその値段で賃貸に出しているなら自分もいけるだろう。この家賃設定なら問題なく利益が残りそうだと簡単に収支予想が立てる事ができました。実際に現在は事前に予想した通りの収益を出す事ができています。

インデックスファンドなのの株式投資で得られる配当利回りは、高配当な物でも大体が３パーセント前後ではないかと思われます。

不動産投資の利回りはもっと高く、私が保有している物件は大体7.5〜9パーセントを維持しております。

不動産の利回りとは、投資金額の１年間に置ける回収率で、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の２種類があります。

表面利回り・・・年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。計算は簡単ですが、不動産投資にかかる諸経費は入っておらず、常に満室であると想定して計算します。あくまで目安にする為にサッと計算して出てくる数字なので注意が必要です。

実質利回り・・・年間の家賃収入➖固定資産税、管理費、火災保険料、など不動産にかかる諸経費が含まれた上で、不動産の購入価格で割ったものです。

より現実の収支に近い計算ができるので、私はこちらの計算方法を使って不動産を購入するかどうか検討します。銀行はさらに稼働率にストレスをかけても収支が出るかなどチェックするので、銀行に持ち込む物件は実質利回りで７.５パーセント以上出る案件のみにしています。

では高利回りの物件を探すにはどうすればいいか？

私は地道にネット検索です（笑）

私は毎日沖縄の不動産情報サイトをチェックしています。毎日続けると、あっ、この物件価格が下がっているとかこの物件は掲載されてそろそろ半年以上たつな、とか気付きが生まれます。私は価格が変更されたタイミングで不動産屋さんに連絡してさらに値下げしてもらった事もありますし、半年以上売れてない物件の値下げを指値で行って購入に至った事もあります。

私が利用しているサイトです。毎日このサイトをパトロールしてます。参考までに。

サラリーマンをしながら自己資金の現金のみで数千万する投資物件を購入できる人はほとんどいません。ほとんどの投資家が投資物件を購入する為には銀行から融資を受けて資金調達をしなければなりません。

銀行から融資を受けて少ない自己資金の何倍もの投資を行う事が不動産投資における「レバレッジ効果」です。レバレッジとはてこの原理の事です。

例えば自己資金が１０００万円あるとして、１億円の投資物件を購入すると自己資金の１０倍の投資を行っている事になります。

例として

自己資金１０００万円の現金で利回り７パーセントの１０００万円の不動産を購入すると、年間の家賃収入は７０万円になります。

自己資金１０００万円を投下し、レバレッジを効かせて銀行から融資を受けて同じく利回り７パーセントの３０００万円の不動産を購入すると年間の家賃収入は２１０万円になります。銀行借り入れの利息約４０万円を差し引いても手元に１７０万円残ります。

レバレッジを効かすか効かさないかで一年間で手元に残るお金に１００万円もの差が生まれ、それが物件を保有している間、毎年繰り返されるので、レバレッジを効かせない手はありません。

この様に不動産投資ではレバレッジ効果を使って自己資金の何倍もの投資を行う事ができます。銀行から有利な融資を受ける事ができるのは安定した収入と会社の信用のあるサラリーマンだからです。

私は現在約５億円の銀行融資を受けています。

住宅兼用アパートを建てて、アパート部分からの収益を支払いに当てる事で実質無料で自宅を購入する事ができます。金融機関によって諸条件がありますが、基本的に自宅部分が総床面積の1/2（金融機関によっては1/3）以上であれば金利の低い住宅ローンを利用して土地・建物を取得する事ができます。

住宅兼用アパートを取得すると、団体信用生命保険に強制的に加入する事になります。もし債務者がローンの返済中に死亡したり、高度障害になってしまうなどの支払い不能状態になってしまうと、保険会社がそのローン残高を肩代わりしてくれます。

もし９０００万円の住宅兼用アパートを購入する事ができれば、９０００万円の生命保険に加入した事と同じになります。最近の住宅ローンに付いてくる団体信用生命保険は７大疾病になると支払い免除になるといった手厚い保証もあります。団体信用生命保険が生命保険代わりになるので、今加入している生命保険は解約して貯金に回す事も可能です。

別な記事で詳しく説明しようと思いますが、私も住宅兼用アパートを建てて実質手出しゼロで自宅に住んでいます。