５棟目の不動産購入記録（賃貸併用住宅）

５棟目の不動産購入記録（賃貸併用住宅）

今回は５棟目の不動産購入記録です。

以前の記事でも少し触れましたが、私は自宅のみではなくアパートも一緒に建築して実質無料で自宅を取得しました。

親からもらえる財産も無い私は、土地から購入して自宅を建築して毎月せっせと住宅ローンを払っていくのはナンセンスだと昔から考えていたからです。アパート部分を自宅と一緒に建築し収入を得て、それを返済に当てることで自分のポケットからお金を出す必要がなくなります。なので自宅を建てるのであれば必ず賃貸併用住宅にすると決めていました。子育て時期には特にお金がかかるので、住宅ローンに１０万円以上払えませんので。

住宅建築のタイミングとしては長女が小学校に上がる前までには土地を探し、建築まで終わらせる為に、娘が２才になったタイミングの２０１３年頃から土地を探してきました。

検討した場所は那覇市、豊見城市、南城市、八重瀬町エリアです。

土地を探してきてはシュミレーションを立てて、元嫁に見せて、却下されるというサイクルがずっと続いていました。元嫁は那覇市以外の土地を持ってくると反応すらしない事がわかったので、那覇市内限定で探し始めました。。。

しかし那覇市内で賃貸併用住宅を建築できる土地は金額も高い為なかなかありませんでした。やっと見つけた良さそうな土地を建築会社に依頼して収支シュミレーションを作成して元嫁に見せても、土地の場所が嫌だと却下されまくっておりました（笑）

しかし、娘の小学校入学が迫ってきていたので自宅を購入すのであれば入学前でないと娘に転校を強いる事になります。それだけは絶対に避けたかったので、地元に見つけた土地でシュミレーションを作成してみると、悪くない収支計画が出来上がったのでこの土地で計画を進める事を決めました。

もちろん元嫁には大反対されました。理由を問うと、昔々彼女が子供だった頃、この土地に古いアパートが建っていて、それが廃墟のように放置されていたからと。現在は更地になっているし、新しい建物が建つからそれは関係ないでしょう？と説得するもここは絶対に嫌だ！の一点張り。。

しまいには元嫁の母親と姉が出張ってきてユタ（沖縄の霊媒師。私的には詐欺師にしか見えません笑）を勝手に連れてきて、診断の結果この土地はダメ。不幸になる。やめなさい。

元嫁の父親も出てきてこの土地の下には防空壕があるかもしれない。などと言い出して、元嫁家族からの猛反対を受けました。

しかし娘の校区を決める必要がある上に残された時間は少なかったので、私の独断でこの土地に決定しました（笑）支払いをするのは私なので。元嫁さんが娘が２才の頃から一緒に土地や自宅の事を考えてくれればもう少し選択肢もあったかもしれませんが。。もう４年も一人で土地探しをしていたので彼女に選択肢は与えませんでした。

少し脱線してしまいましたので話を戻します。

この土地を見つけたのは２０１６年の９月ごろです。

土地のスペックは約６０坪で金額は２９００万円。坪単価約４８万円です。那覇市内の第1種中高層専用地域です。

住宅のみを建てるとなると建物だけでもどんなに安く作っても約３０００万円、土地と合わせると総額６０００万円。

６０００万円をボーナス返済なしで４０年の住宅ローンを、金利0.775で組むと毎月の返済が約145,000円になります。

賃貸併用住宅にすることで建物の金額は５４００万円、土地と合わせると８３００万円になりますが毎月の返済は約２０万円程に収まります。

シュミレーションとして２階に入れる１Kアパートの家賃を駐車場込で52,000円に設定したので満室なら156,000円の収入が入ってきます。さらに自宅の上に太陽光を載せる事で毎月約20,000円の売電収入が入ってきます。これだけで176,000円の収入なので実際の手出しは24,000円程になります。普通に自宅を購入してしまうと毎月のローン支払いが１０万円を超えてしまいますので、手出しが約24,000円程ならかなりお得になります。

前回の記事で書いたように銀行とは色々ありましたが、とりあえず土地の決済を２０１６年１２月に行いました。

年が明けて３月には建築会社と図面の最終打ち合わせを行い、建築の図面が確定しました。確定した図面を構造計算に出してから、５月頃に県へ建築確認申請を出しました。これが意外に時間がかかりまして。。

お隣の戸建ての方の擁壁が無いため、私の建物を建てると危険かもしれないとか県が言い出したからです。

建築会社の方で隣地の擁壁が無いのを考慮し、隣の擁壁側に加重がかからないように設計をしていたのですが、県はこのままでは建物を建てたら危険だと言って許可が中々降りませんでした。建築会社の設計士が何度も微妙に設計を変更したり、県と話し合いを持ったりを数ヶ月間続けていましたが、全く前に進みませんでした。

業を煮やした建築会社の社長が「元々擁壁なしで隣地の戸建ての建築許可出したのはあなたたちでしょ？うちの施主に何の落ち度も無いでしょう。隣地の戸建に擁壁無しで許可出したのはあなた達なんだから、今から隣地の所有者に擁壁を作るように指示してください」と一喝しにいくとなぜかすぐに建築許可が降りました（笑）

この時点で許可の申請をしてから５ヶ月が経っていました。２０１７年の１０月です。その後も土地の前面道路が那覇市の位置指定道路になっていて、所有者と連絡がつかない為に水道工事の調整に時間がかかったりなどして、結局着工は２０１７年の１２月でした。

それからは着々と工事が進み２０１８年の５月にトイレなどの選定、７月には外壁の色の決定・クロスの選定などを行いました。

そして２０１８年１１月３日に無事に賃貸併用住宅が完成し、引き渡しを受けました。

引き渡しを受けてから航空自衛隊と連絡を取り、１Kアパート部分の一部屋を特別借上宿舎（通称特借）として借りてくれないか打診してみると、ちょうど１Kを探していたらしく前向きに検討してくれました。そして１２月５日に航空自衛隊より回答があり、１部屋を契約してもらえる事になりました。

特借の場合は４月から３月までの１年間の契約で、家賃が８月頃に１年分まとめて入金されるのでかなり安定します。入居者がいてもいなくてもです。契約更新もよほどの事がなければ毎年更新してもらえます。素敵です。

１２月２７日には約６０万円で自動販売機も購入しました。有名なドリンクメーカーさんの自動販売機の担当者数名とも話しましたが、どの会社も私が電気代を負担、補充はメーカーさんが行う条件で売り上げの２０％が私に入ってくるとの条件でした。メーカーさんが設置する自動販売機の毎月の電気量は約５０００円くらいだと説明されました。

例えば月に４００本売り上げると

４００x１２０円＝４８０００円

その２０％なので私の利益は９６００円

電気代の５０００円を引くと私の手取りが４６００円にしかなりません。

自分で商品を仕入れて補充すると利益は３５％〜４０％、はあるので自分で自動販売機を購入して自分で補充をする事にしました。今年の夏は月に７００本くらい売り上げていましたし、このブログを書いている１２月でも４００本は売り上げています。また自動販売機は電気代のかからない最新のハイブリットモデルにしたので月の電気代も２０００円くらいに抑えられています。現時点での売り上げから見ると３年では初期投資分が回収できそうな感じです。

屋上に載せた太陽光発電システムが毎月約20,000円、自動販売機が約20,000円稼いでくれているのでほぼ手出しをする事なく自宅を取得する事ができました。

子供達が大きくなったら自宅部分を賃貸に出せば収益になりますし、土地建物ごと売却してまた新しく家を建てるのも面白いなーと考えています。とりあえず一番下ののチビちゃんが高校生になるまでの向こう１２年間は住み続けると思います。

皆さんも自宅を購入する前に、賃貸併用住宅を是非検討してみてください。

土地や設計にもよりますがアパート部分の部屋数を増やす事ができれば無料で自宅に住みながら、毎月キャッシュを産んでくれる素敵な物件になりますよ。自宅だと金利も安くてローンも長期で借りられますし。私の知り合いのも賃貸併用にして収入を得ている人達が結構います。

では少しルームツアーを。

リビング＆ダイイングwithチビちゃん