軍用地の魅力について！！
タイトル通りの内容ですが、最近「軍用地」の魅力に気付かされました。
２０１５年に不動産投資を始めてから何度かは軍用地について調べた事もありましたが
「キャシュフロー出ないし買う意味ないかな」
って感じでスルーしておりました。
しかし、軍用地について調べてみると悪くない投資対象ではないか！！
と気持ちの変化があり、
「軍用地を買おう！！」
と決めたので記事にしておきます。
そもそも「軍用地」とは？
戦後、国が個人所有の土地を強制的に借り上げて米軍基地や自衛隊基地に提供している土地の事です。
国と土地所有者との間で賃貸借関係が生まれ、毎年国から所有者へ借地料が支払われています。
この借地料は合計で年間1000億円近くにも上ると言われており、その額は年々少しずつ増加しています。
現在沖縄県には極東最大の空軍基地である嘉手納基地を筆頭に３０以上の米軍基地施設があり、かなりの面積の軍用地が存在している事になります。
借地料について
毎年国と沖縄県軍用地連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料が決定されます。決定した値上がり額によって借地の単価が決まり、それに土地の面積を乗じた額が年間の借地料となります。
借地料の支払いは毎年８月頃に各市町村の軍用地地主会を通して１年分の借地料が地主へ振り込まれます。
そして翌年の２月から３月の間に前年の１２月に決定した値上がり分の借地料が振り込まれます。
ここ数年の値上がり率は大体１％程度で推移しています。
地主会に加入するかどうかは地主さん次第ですが、ほとんどの方が加入しているようです。
地主会は地主に変わって国と地料の交渉や請求を行ってくれるので、軍用地購入時には地主会に加入する方がいいのかなと思います。
軍用地の価格
軍用地の価格は通常の不動産売買で使用される「坪単価x坪数」の計算方法ではありません。
軍用地特有の「年間借地料x倍率」の計算方法で算出されます。
倍率とは軍用地の存在する基地によって変化します。
通常基地の返還の見込みの少ない嘉手納基地などは倍率が高く設定されており、すでに返還が予定されている嘉手納以南の地域では倍率は低くなります。
年間地料が１０万円で倍率が６０倍であれば売買価格は６００万円です。
年間治療が１０万円で倍率が４５倍であれば売買価格は４５０万円となります。
こんな感じで年間地料に倍率を乗じた金額が販売価格となります。
利回りについて
借地料が少しずつですが毎年上昇していく軍用地は、複利式の定期預金と考えてもいいと思います。
利回りは銀行に預金するよりは断然お得なので貯金と考えれば銀行の定期預金や国債なんかよりも断然優秀です。
沖縄県内の不動産投資であれば利回り７％くらいあれば上出来ですが、軍用地の利回りは２％程しかありません。
私もこの利回りの低さのせいで購入の検討すらしていませんでしたが、ゆっくりと貯金感覚で確実な投資をしたいのであれば軍用地は安心の投資対象となる事に気付きました。
軍用地は持ち続ける事でその利点を最大限に発揮します。
軍用地の人気が高いのはなぜか？
軍用地は国が地主から借り上げ借地料を支払う「安定性」があります。
普通の投資用不動産であれば空室のリスクや管理費、修繕費などの経費がかかってきますが、軍用地ではこのような負担が無く、変換されない限りは毎年安定して借地料を受け取る事が出来ます。
また固定資産税は国の借地権がついているので、土地の評価額が極端に低くなります。
軍用地のメリット
- 固定資産税が安い
- 希少価値があるのですぐに現金化できる
- 担保評価が高い
- 安定して借地料が入る
- 借地料が年々上がっている
軍用地のデメリット
- 基地変換のリスクがある
- 利回りが低い
最後に
まだまだ軍用地に関しては勉強中の身ではありますが、売りたい人がいるとの事で不動産屋さんより打診があったのでとりあえず一つ買ってみようと思います（笑）
ゴールデンウィーク明けに買付を入れますので、実際に購入できたら詳細をブログにて公表しよます！
