不動産投資のデメリット

今日は不動産投資のリスクについて説明していきます。

不動産投資は基本的に物件購入後は長期で保有して、利益を長期で得ていく投資手法です。手元に残るキャッシュをできるだけ多くするために自己資金を入れたり、２５年〜３０年と長期のローンを組んだりします。そのため株やFXなどの様な換金しやすい取引市場ではないので、不動産は一度購入してしまうと瞬時に手放す事ができません。

もちろん相場よりも安く売却すれば、すぐに売れるかもしれませんが大きな損失を生む事になるかもしれません。また、手放したいと思っていても、買い手がつかなければ固定資産税だけを払い続ける様な事にもなりかねません。

これが不動産の流動リスクです。

私は対策として、少しでも利回りのいい物件を購入し、保有中は手入れやきちんとした修繕をするなどして物件の価値を下げないように気を付けています。定期的な巡回も行っております（笑）そうする事で売却しやすくなるという「出口」ができるからです。

金利が上昇すると不動産投資をしている人には大ダメージとなってしまいます。

たとえば１億円の借入をして３０年のアパートローンを金利２パーセントで組んで不動産を購入している場合で金利が１パーセント上がった場合：

金利２パーセント時の年間返済額→4,435,428円

金利３パーセント時の年間返済額→5,059,248円

たった１パーセントの金利上昇で年間で約623,820円を余分に払う事になります。

少しの金利上昇でも長く不動産を保有しているとバカにならない金額になります。さらに利回りの低い物件を保有していた場合は固定資産税などの諸経費を入れると、金利上昇の差額分を足すと赤字になる可能性もあります。金利が上がったから家賃を値上げしますとはなりませんからね。

不動産の金利上昇リスクに対応するには、購入する時点で銀行と交渉し、少しでも低い金利でローンを組む事をオススメします。

私は購入したい不動産を銀行に持ち込む前に資料を作ってプレゼンをする様にしています。そうする事で銀行側は投資家よりも事業者として見てくれますので、金利交渉もスムーズに行えていると感じています。沖縄県アパートローンの金利は２.４５パーセントあたりかと思います。私の全ての保有物件は１.5から１.６パーセントの金利で融資を受けています。

金利が上昇しても返済が滞らない様にしっかりとした資金計画を立てて、万が一金利が上昇した場合のシュミレーションを立てて置く事が重要です。また、自己資金をしっかりと貯めておくのも有効な対策だと思います。

・空室リスク

投資用不動産を購入したからには入居者がいないと家賃収入が入りません。不動産を所有すると維持費や税金などが発生するので、支払いのみを行う事となり自己資金が底をつけば最悪の場合には売却しないといけなくなるかもしれません。これが不動産投資における「空室リスク」です。

私が保有しているような外人向け不動産には専門の不動産管理会社が多数存在します。入居者が米軍関係者なので大体の転勤日が入居と同時に決まっていますので、私は退去月の２ヶ月前には不動産管理会社に連絡を入れて、空いたらすぐにお客様を探してくださいと連絡するようにしています。

もし退去後２週間しても入居者が決まらなければ、管理してもらっている不動産管理会社には悪いですが、他の管理会社に連絡して客付けをしてくれた業者に管理移行をするようにしています。管理会社さんからするとシビアなオーナーだと思われる事もあるとは思いますが、保有している物件の月の家賃が１６万から３５万なので１ヶ月以上空くとダメージが大きいからです。

・家賃滞納リスク

日本の法律は家賃の滞納者を保護する傾向があります。家賃を払っていないので出て行ってくれと行ってもお金がないから引っ越しができないなど、とんでもない理由をぶっこんで居座る入居者もいます。基本的には管理会社に支払い勧告を行ってもらう事になりますが、もし払わずにそのまま居座るような事があれば訴訟を起こすしかなくなります。そうならない為に、管理会社から入居希望者の連絡があれば、しっかりと入居希望者の仕事や年齢、受け答えなどのヒアリングを行うのが良いでしょう。

米軍関係者の入居者はほとんど家賃滞納リスクはありません。家賃が米軍から入居者に一旦振り込まれてから管理会社によって引き落としされるので滞納してしまうと所属の部隊によって処分されるからです。

私が保有する１Kアパートへの入居希望者の連絡が不動産管理会社からあった場合は必ず職業や年齢などと聞いて、管理会社の担当にヒアリングを行っています。連帯保証人をつけてもらい、保証協会にも必ず加入してもらっているので、滞納があった場合は連帯保証品や保証協会より滞納分が支払われますが、揉めること自体が精神的に疲れますし、時間の無駄なので気をつけるようにしています。

・地震・火事のリスク

日本は世界的にみてもトップクラスに地震の多い国です。気象庁のまとめによると、２０１８年の一年間における国内で発生した震度１以上の地震は２１７９回にのぼり、２０１７年に比べて１５４回多かったらしいです。このうち震度５度以上の地震は１１回だったそうです。

地震が発生して建物が全壊してローンだけが残ってしまうのが一番のリスクです。

対応策としては「火災保険」しかありません。

購入した物件には必ず火災保険に加入するようにしてください。地震保険はオプションの保険会社もあるので、地震保険にも必ず入るようにした方がいいと思います。注意点としては地震保険の補償額は火災保険の半額分しか保証されません。半分しか保証されないのに地震による被害が全壊か、半壊かなどの度合いによって保険金も変わりますので注意が必要です。

私は全ての物件で火災保険に加入しています。海に近い物件や、比較的土地の低い地域にある物件では水災のオプションも追加しています。年間一棟あたり４万から５万円の保険料がかかりますが、火事になって再建築できないと元も子もないので必要経費と割り切って加入しております。どうせ経費にもなりますし。火災保険に加入する時の注意点としては建物の再建築にいくらかかるかを計算して、再建築に必要な額の保険がおりるように設定しています。

・修繕のリスク

物件を購入すると建物の修繕のリスクが必ず付いて回ります。新築で投資物件を購入しても建物という性質上、すぐに劣化が始まっていきます。新築でも数年後、中古だとすぐに修繕を加えないといけなくなる可能性があります。入居者の責めに帰すべき事由以外は、オーナーが負担するのは当然です。

自分の自宅ならまだしも、借りている物件だと入居者は「自分のじゃないから」とろくに清掃することもなく、適当に使われてしまい劣化のスピードが早まるケースもあります。

私の物件でもクーラーが壊れたので新しいのを入れて２５万円、ガスコンロが壊れたから入れ替えして数万円、トイレが壊れたので数万円など、不動産の修繕は結構な費用がかかる場合があります。

マンションの管理組合が行うように修繕積立金をオーナー自身が危機感を持ってストックしておく事をオススメします。

私は修繕用資金の為に満期が１０年後で６００万積み立てられるという生命保険に加入しています。もし１０年後にどこの物件も大規模な修繕が無いのであればラッキーですし、万が一修繕が必要となれば１０年後に６００万溜まっていると修繕にも対応できますので。

投資にはリスクが必ず付いてきます。しかしそのリスクとしっかりと把握しておけば何かあった時にも迅速に対応できると思います。株やFXに比べるとやる事や考える事が多くてめんどくさく感じることもあるかもしれませんが、実際に自分自身でやってみて不動産投資は投資の中で一番資産形成がしやすい投資手法だと思っています。