賃貸併用住宅について

前回は私の所有する賃貸併用住宅についての記事を公開したので賃貸併用住宅について書いてみようと思います。

前回の記事はこちら↓

５棟目の不動産購入記録（賃貸併用住宅）私が取得した自宅兼用アパートのお話です。...

賃貸併用住宅とは１つの建物の中に自宅部分に加えてアパートや店舗など賃貸できる部分が存在する建物です。

土地から購入して自宅のみを建築すると毎月ローンの支払いだけが発生し、３０〜４０年もの長期に渡って毎月十数万円の返済をしていく事になります。

しかし賃貸併用住宅を購入した場合は入居者から毎月家賃収入が入ってきます。自宅に加えてアパート部分が収入物件としてお金を生み出してくれるところが魅力的で、近年注目を浴びています。

ローンを家賃収入で賄って、支払いが完了すれば財産として子供達に残す事もできます。子育てが終われば自宅部分を賃貸に出して収入物件に変えたり、売却して夫婦二人用の戸建てやマンションなどへ買い換える事もできます。

しかし賃貸併用住宅にはメリット・デメリットがあるので注意が必要です。

■　家賃収入でローンの返済ができる・・・なんと言ってもこれが最大のメリットではないでしょうか。自宅と一緒にアパートなどの部屋を建築して他人に貸し出す事で、毎月家賃収入が入ってきます。私の例ですと毎月の返済が約２０万円程となります。自宅の下に１Kのアパートを３部屋建築して、家賃５２０００円で貸し出しているので１５６０００円が毎月収入として入ってきます。それをローン返済にあてる事で手出しが約４４０００円と賃貸アパート以下の金額となります。

私の友人のケースですと毎月の返済が約２４万円程で、１Kアパートが６部屋。各部屋の家賃が６万円なので３６万円の家賃収入。返済しても毎月１２万円が手元に残っています。自宅部分の建築面積を押さえて賃貸部分を増やせばそれに比例して収入も増えます。私は1/3がアパート、2/3が自宅と自宅部分の面積を大きくしたので少し手出しがあります。それでも普通に戸建を買った場合の返済額とは比較にならないくらいお得に自宅を購入する事ができました。

■　住宅ローンが利用できる・・・通常、アパートなどの不動産投資物件を建築するとなると金利が1.5%〜2.5%程のアパートローンを利用しなければなりません。実際に私が融資を受けている投資物件のアパートローンの金利は1.5%〜１.7%です。しかし賃貸併用住宅で自宅部分が1/2以上（銀行によっては1/3以上）を占めていれば金利の安い住宅ローンを利用する事ができます。住宅ローンの金利は1%前後ですし、４０年以上の長期ローンも組む事ができます。最近の沖縄の地銀さんは５０年ローンも可能だそうです。私は実際に0.775%の金利で４０年の住宅ローンを利用しています。

住宅ローンを利用する事で、住宅ローン控除や住まい給付金などの優遇措置も受けられます。私は２０１８年の年末に住宅の引き渡しを受けたので２０１９年度から住宅ローン控除を受け始めます。すまい給付金は最高額の３０万円の給付を受ける事ができました。

■　ライフスタイルの変化に対応できる・・・マイホームを購入する一番の理由は子育て期間に子供をのびのびと育てたいと思う部分だと思います。引越しをする事なく、一つの場所に腰を据えてそこから子供達が小学校、中学校、高校へと通う事で子供たちに負担なく学生生活を送ってもらう事がマイホーム購入の最大のメリットではないでしょうか。しかし子育てが終わり、夫婦二人だけになってしまうと子供達の為に購入したマイホームは大きすぎて、夫婦二人のライフスタイルには合わなくなってしまいます。賃貸に出すにも一戸建てを借りる人はなかなかいません。売却するにもある程度の築年数が経っているので売却額は低いものになります。

しかし、賃貸併用住宅の場合は違います。子育て期間は戸建と変わらないサイズの自宅部分に住み、子供が独立して夫婦二人になると自宅部分を賃貸に出して、アパート部分に住む事ができます。または自宅部分を賃貸に出して、増えた収益で夫婦二人にぴったりなサイズのマンションを購入する事もできます。賃貸併用住宅は希少価値が高く、沖縄県内の不動産市場にあまり出回っていないので土地建物ごと売却する事も可能です。私は子育て期間が終われば自宅部分は賃貸に出して収益を取るか、そのまま利益を乗せて売却しようかと考えています。

次はデメリットについて説明します。

■　ローンの借入額が大きくなる・・・沖縄県内で住宅ローンを利用して土地と一戸建てを購入するとなるとかかってくる費用は３０００万〜５０００万位になると思います。返済額は毎月１０万円以上になります。しかし賃貸併用住宅となるとアパート部分の建築費用もかかってきますので８０００万〜１億程の借入をする事になります。返済額は倍の２０万円程になります。返済額が上がるので不安になるかもしれませんが、対策としては家賃として入ってきた収入の保全や返済が出ない分しっかりと貯金をしておく事など健全な賃貸経営を行い家賃収入を安定させる事です。共用部分の定期的な清掃や住民とのコミュニケーションなども入居者が長く安定して住み続けてくれる大事な要素になってきます。

■　自分の家族以外の人が同じ建物に住む・・・賃貸併用住宅の一番のデメリットは普通の一戸建てと違い同じ建物に赤の他人が住むという事です。自宅自体は独立していても、建物の入り口や駐車場が同じだと、どうしても気を使ってしまいます。また自宅部分の下の階に入居者が住んでいる場合は、自宅での生活音にも気を使ってしまいます。自分の自宅で生活しているのに、下の階の入居者への騒音などを気にしなくてはならないのはデメリットとなってしまいます。

このデメリットの解消法は自宅部分の上に賃貸用の部屋を作る事です。自分の自宅を格安で手に入れる事ができるので、上の階の生活音は我慢できると思います。建物自体を縦割りにして、自宅とアパートを分ける事も有効だと思います。

■　収益性が低い・・・賃貸併用住宅は投資物件とは違って収益性が低くなります。普通の投資物件であれば利回りが７％あるような物件であっても、住宅ローン適用の為に1/2または1/3は自宅にしなければならないので、利回りも７％の1/2、1/3になってしまいます。一棟丸々賃貸に出すよりはどうしても利回りが低くなるのは確実です。しかし考え方として自宅を購入したのに住宅ローンの返済額が少ない、もしくは無い、建築プランにもよりますが５万から１０万でも収益が入ってくる可能性があるとポジティブに考えれば全く悪く無い話だと思います。

ここまで賃貸併用住宅のメリット・デメリットを説明しましたが、その他の注意点についても説明していきます。

賃貸併用住宅はマイホームでもありますが、同時に単身者や他の家族が居住する集合住宅でもあります。デメリットで述べたように友人を自宅に招いて連日バーベキューをしたりすると騒音のクレームが入ったり、最悪の場合は退去に繋がる可能性もあります。入居者は同じ建物に大家さんが住んでいるのでクレームを入れにくい状況にあるので、オーナー自身が入居者に気を使う必要があります。あくまで自宅で賃貸事業をしているという観点から入居者に住みやすい環境を提供してあげる必要があります。私は月に一度は高圧洗浄機を使って玄関、共用部分の廊下などの清掃を行って常に綺麗な状況を保つようにしております。また、自宅の下に入居者がいるので夜間の洗濯や掃除機などは控えるようにしています。

賃貸併用住宅に多く見られるのが同じ建物に居住しているオーナーさんによる「自主管理」です。自主管理をする事でオーナーさんにとっては管理費が発生しないので手取り収入が増えますが、入居者に取ってはオーナーに色々と気を使う事になるのでオススメしません。私が昔住んでいたアパートはオーナーによる自主管理物件でしたので、経年劣化等による不具合などがあれば常にオーナーに直接連絡をしなければなりませんでした。その度にオーナー夫妻が毎回家の中に入って不具合を確認しにくる事はあまり気持ちがいいものでは無い事を覚えています。たとえオーナーが同じ建物に住んでいても、入居者が管理会社を通してオーナーに連絡する事で「気まずさ」という入居者の心理的な負担が減る事になります。オーナー側の観点からみても、自主管理をすると修理対応、クレーム処理、家賃の管理などやる事がたくさん出てきます。管理会社に全ての業務を一任する事でオーナー、入居者の双方に取ってメリットになるのは確実です。私は入居者の募集など全ての業務を管理会社に一任しております。清掃などは自分で行うからと通常４〜５％かかる管理料を３％にしてもらうように交渉しました。月に４０００円程の経費でしかありませんし、管理費を毎月払っているので入居者募集の時にもしっかり入居者を探してくれます。

賃貸併用住宅を建築する際には建物のボリュームが大きくなるので当然建築費が通常の戸建より上がり、借入額が上がる事になります。沖縄県内にある地銀の住宅ローンは１億円が上限になるので返済額は最高で２５万円くらいになります。普通に一戸建てを土地から購入して建設した場合４５００万円かかると想定すると、ローンの返済が約１０万円程になります。それから比べると１０万円から１５万円も多く毎月の返済が発生する事になります。収支計画を見誤ると返済額が上がる分、自分の家計の圧迫につながります。建築業者が出してくる収支計画は１００％の稼働率で想定されているものが多いです。銀行は基本的に「入居率７０％で稼働した場合でも返済可能か？」など収支計画にストレスをかけて融資をするかしないかを判断します。４０年間のように長期にわたる返済が続くので将来の家賃の下落も考慮しておく必要があります。

私の収支計画はまず家賃の設定から行いました。インターネットで近隣の１Kアパートの家賃相場を１０件程ピックアップして紙に書き出していきました。すると駐車場・管理費を含めた家賃相場が46,000円〜50,000円という事がわかったので「新築・インターネット無料・駐車場に屋根がある、１K部分の間取りやスペックの差別化」という付加価値を考慮して52,000円の家賃に決定しました。また、付近の築２０年以上経っている１Kアパートの家賃相場も書き出していくと、最低家賃が約35,000円くらいである事がわかりました。築２０年以上経っている昭和の匂い漂う物件でも35,000円の家賃が取れているので私の物件であれば２０年後も40,000円の家賃は取れると想定しています。もし２０年後に家賃が40,000円に下落したとしても３部屋から120,000円の家賃がありますので手出しは50,000円〜60,000円で収まり、サラリーマンの給与からも返済できるという事です。この家賃設定の根拠を元に建築業者に収支計画を作ってもらい銀行に融資申し込みをしました。私が書き出した近隣１Kアパートの家賃相場もエクセルにまとめてエビデンスとして収支計画と一緒に提出したので銀行の反応も良かったです。

賃貸併用住宅の運営でも普通のアパート経営と同じように確定申告をする事が可能です。減価償却・アパート部分にかかるローン利息・固定資産税・損害保険料・共用水道代金・共用部分の電気代・インターネット料金などが経費として計上する事ができます。また以前の記事でも説明しましたが、青色申告をして賃貸併用住宅の経営に関わる飲食費用・車代・通信費・移動費なども割合に応じて経費にいれる事ができます。

経費の額が賃料を上回れば確定申告の際にサラリーマンの給与と合算すると、所得税が安くなるので節税効果が期待できます。私も自宅部分の賃貸経営としては帳簿上赤字となっているので確実に節税ができています。普通に戸建を購入すると節税効果は一切ありません。ひたすらローンを払うだけです。サラリーマンにとって賃貸併用住宅は節税の観点から見ても優秀であると言えます。前述したように住宅ローン控除も受けられます。私も今年から向こう１０年間控除を受ける事になりますので、いくら税金が戻ってくるか楽しみにしています。

不動産の税金についてはこちら↓

不動産投資の税金について不動産投資についてまわる税金についての解説です。不動産投資物件の購入時、保有時、売却時には各種税金がかかります。...

１：土地の選定と建物のプラン

土地を所有していない人はまず先に土地を探さなければなりません。マイホームですと自分の住みたい所に土地を購入しても構いませんが、賃貸併用住宅となると入居者の事も考えないといけないので立地や周辺の環境が大切になってきます。賃貸に出すアパート部分を２LDKにする場合だと子供のいるファミリー層がターゲットになると思いますので小学校、スーパー、公園、病院が近い土地であればファミリー層の入居が見込めます。ファミリー層は子供の通学の関係で引越しを避けるので長期的な入居が見込めます。

逆に単身者向けの１LDK・１Kであれば近くにコンビニやモノレール駅（沖縄で限定すると）が重要になってきます。単身者はファミリー層と比べると引越し頻度が高くなりますが、コンビニやモノレール駅が近いなどの立地であれば需要が多くなるので安定した経営ができます。

私のオススメは２LDKのファミリー層を狙うのではなく、１Kなどの単身層を狙う事です。沖縄県だと約１４坪の２LDKの平均家賃が５〜７万円。約７坪の１Kだと３〜５万円です。建築面積が倍なのに家賃は倍になっていませんよね？建築面積が倍になれば単純に建築コストも倍になるので、オーナーからすると１Kを建築した方が収支がよくなります。

土地を選定する際は建ぺい率６０％・容積率２００％の土地を選ぶようにするのがポイントです。これは用途地域と言ってエリアによって建築できる建物の条件が決まっているからです。環境的に良さそうな土地でも第1種低層地域というエリアであれば建ぺい率５０％・容積率１００％と決まっていますので、アパートなどは建築できません。

例えば１００坪の土地があったとして

建ぺい率５０％であれば敷地の５０％、つまり５０坪分しか建築できません。

建ぺい率６０％であれば敷地の６０％、つまり６０坪分まで建築する事ができます。

容積率１００％であれば１００坪分のみの建築ができます。

容積率２００％であれば２００坪分まで建築できるのでアパート部分の部屋も多く作る事ができます。

賃貸併用住宅の建築における土地の選定は建ぺい率６０％、容積率２００％以上の条件の土地が必須となります。

この建ぺい率、容積率からまず自宅部分にどれくらいの床面積が欲しいのかを計算します。１階は下駄履き駐車場、２階に３０坪の広さの自宅でいいとすれば３階には約７坪の１Kが４部屋作れる事になります。土地の形状にもよりますが、駐車場が確保できるのであれば必要な土地の面積は５０〜６０坪になります。このように大まかなプランを立てる事で効率的に土地探しが行えます。

また建築会社も当時に探しておく必要があります。自分の希望するスタイルの自宅、賃貸部分を建築する事ができるのか、建築単価が収支に見合うのかなど建築会社の選定も土地の選定と同じように大切になってきます。良さような土地が見つかると、希望しているプラン通りに建築ができるかどうかを設計士に確認してもらう必要があるからです。良い土地はすぐに売れてしまうので、先に建築会社を決めておいた方が土地探しがスムーズに進むと思います。私が依頼した建築会社は地元の建築会社でしたが、とても満足のいく建物を建築してくれました。自宅の建築や投資物件の相談にきた友人らにも勧めており、最近も２人の方がこの建築業者と契約結んで賃貸併用住宅を建築する事になりました。

２：ローン申し込み

建築会社が決まり希望の土地が見つかったら、不動産業者に買付を入れて銀行に融資の申し込みにいきます。大抵は建築会社が土地と建物の収支計画を準備してくれるので、それを銀行に提出します。賃貸併用住宅は住宅ローンが利用できますが、建物のボリュームが大きくなるので構造計算、建築確認、工事期間が通常の戸建てよりも長くなります。建物が完成して引き渡しを受けるまでは手形で行う「つなぎ融資」になるので注意が必要です。つなぎ融資の度に利息が発生しますので手元に十分な資金を準備しておくようにしてください。

ローンについてはこちらの記事を参考にしてください↓

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３：建物の詳細な打ち合わせ

住宅ローンが承認されたらまずは土地の決済を行います。その後に建築会社と最初に作ったプランを利用して詳細を詰めていきます。自宅部分のキッチンはこうしたい、賃貸部分には入居者のメリットになるのでこのようなお風呂を入れたいなどの打ち合わせを進めていく時には注意点があります。最初に決めたプランは建築会社の標準仕様の見積もりなので、追加が増えると全て手出しで賄う事になります。私の知り合いで追加のオプションを入れすぎて手出し額が３００万円にもなった人もいます。建築業者との初期段階での打ち合わせ時点で、見積もり書に自宅部分のクーラーや駐車場に設置する水栓など入れられるものは全て入れておく事をオススメします。全てコミコミの見積もりを使って銀行に融資の申し込みをしてください。一度ローンが承認されると融資額を増加するとなると再審査となってしまいます。私は自宅部分に取り付けるクーラーの見積もりが建築業者の計算で４５万円となってましたが、自分で電気屋さんにて少しいい商品を購入したので約４０万円程手出しが出てしまいました。

４：管理会社の選定

建築プランが確定すると建築が始まります。始まったらすぐに入居者を探したり、物件の管理をしてくれる不動産管理会社を探します。オススメは物件の近くに店舗を構えている不動産会社です。彼らは周辺の家賃相場は客層なども熟知していますので、家賃設定や客付などについて的確なアドバイスをしてくれます。私は友人が店長を務める不動産管理会社に任せていましたが、色々あって最近は地元の不動産管理会社に任せています。建築図面を渡して客付け用の資料を先に作成してもらう事で完成前に入居者の募集が行えるので、完成前の満室も可能になります。

いい管理会社と付き合う事ができれば家賃の入金管理、クレーム対応など賃貸事業が始まってからも全て上手く対応してくれますので、最低でも数社の管理会社と直接会って相談する事を勧めます。

ここまで解説したように賃貸併用住宅はマイホームを格安で手に入れる事のできるベストな選択肢です。前述したように同じ建物内に入居者がいるなどデメリットも多少ありますが、それ以上に金銭的なメリットの方が大きいです。毎年土地の価格が上昇する中、自宅だけを建築するとサラリーマン世帯にとっては大きな出費となります。経費計上の効果、減税制度などを最大限に利用できる賃貸併用住宅はサラリーマン世帯にとって最適なマイホームですので、一戸建てを購入する前にぜひ検討してみてください。