投資物件購入の流れについて

ここでは私がいつも行なっている不動産の購入における流れについて説明します。私が投資対象として購入しているのは米軍向けの外人住宅投資物件がメインですが、どの不動産を買うのも流れはほとんど同じだと思いますので参考にしてください。

基本的に投資物件の情報はインターネット上の不動産のサイトから得る事ができます。私は沖縄の不動産情報が必要なので下記のサイトをいつも利用しています。

• うちなーらいふ　https://www.e-uchina.net/
• グーホーム　https://www.e-uchina.net/
• 楽待　https://www.rakumachi.jp/

不動産会社によって土地・建物の売買がメインの会社、賃貸管理がメインの会社と多岐にわたります。また投資物件を扱う会社の中で区分マンション、アパート１棟、土地のみ、軍用地メインなど専門性が細かく分かれています。私はうちなーらいふ、グーホーム、楽待共に「その他」の収益物件のページにから投資物件を探しています。

基本的に毎朝３つのサイトを巡回して新着物件をチェックしています。

最初に購入を検討する物件があれば不動産会社へ電話連絡をして直接物件資料をもらいに行きます。

ここで注意点があります。不動産会社の従業員は（特に土地・建物売買メインの会社）売買が成立したら営業担当へキャッシュバックがある会社が多くあります。本人のノルマ達成の為なのか契約を急がせてくる担当者がいます。

例えば「今ヒロさんの前にこの物件を検討しているお客様がいます。今仮でいいので契約しませんか？」と不安を煽ってくる営業です。本来は仲介業者として取引の安全を保全するのが業者の役目なのですが、こんなアプローチをしてくる営業のペースに巻き込まれないようにするべきです。数千万円以上の物件を購入するのでこちら側の戦略が完璧だと思えない物件に対しては「今回は流して次を探そう」くらいの気持ちでいた方がいいです。不動産投資に焦りは禁物です。

先日も先輩の物件購入コンサルをしている際に不動産屋さんに出向いて土地の資料をもらいに行きましたが、「現金で購入しようとしているお客様がいるのでとりあえず先に契約しませんか？」と言われました（笑）こちらとしては勝負しているつもりはないので現金で購入できる人が入ればその人にお譲りくださいと回答し、資料をもらって銀行に申し込みに行きました。現在先輩は銀行審査待ちですが、現金で買おうとした人は今日現在も購入していません（笑）

購入したい投資物件を見つけたら不動産業者より「物件概要書」をもらいます。しかし物件概要書には住所、写真数枚、販売価格、面積くらいの情報しか載っていません。本当に購入したいと考えていて銀行に持ち込みたいなら最低でも下記の書類を提供してもらいます。

• 建物平面図
• 土地公図
• レントロール（今までの賃貸歴）
• 登記簿謄本
• 固定資産税評価証明書

書類をもらったらその物件をいくらで貸せるのかと調査をしてください。ネットで調べると周辺の家賃相場は簡単に出てきますので、

自分が予想している家賃x１２ヶ月−評価証明に載っている固定資産税額

で大体の収支がわかります。

購入したい物件は必ず見に行くようにします。実際の立地や近隣の雰囲気などのチェック、外から見た建物の劣化具合などをチェックして本当に入居者が安定して入居してくれるかを俯瞰的に見てみます。

実際にあった私のケースですが、ある米軍用投資物件をインターネット・資料でみて購入する事を決めました。物件概要書をもらって収支を計算しても確実にキャッシュフローのでる物件でした。むしろ出過ぎなくらいでした（笑）

念の為に現地を見に夕方行って見ると、素敵な戸建で実際に入居者の外人さんも住んでいるのも確認できました。しかし収支が良すぎる事、物件ができて３年目で安く売りに出している事がとても気になっていました。手元にだいぶキャッシュが残る物件をなぜ手放すのだろうかと。そこで次の日のランチタイムにもう一度現地に行ってみると、建物裏手の壁に無数のヒビ？クラック？のような線が入っていてそれを上からペンキで塗っている様子が確認できました。

不動産屋さんに確認すると、実は建築時の瑕疵で建ってすぐ結構な雨漏りがしていたと。それが原因かは不明だが建物にクラックが多数出てきて所有者と建築屋さんで揉めに揉めたとの事。当時も裁判で損害賠償をするとかしないとかで揉めていたので、私はこの物件の購入を見送りました。

このように現地に行って初めて確認できる事もあるので、確実に現地調査は行うようにしてください。この状況をわかってて教えなかった不動産屋さんにも不信感を覚えましたしね（笑）

現地調査まで終わって購入の意思が固まると不動産屋さんに出向いて「この物件を買います」という意思表示をしなければなりません。これは買主の意思表示を「買付書」という書面を利用して行う不動産屋さんがほとんどかと思います。買付書は契約書ではないので記入しても法的責任はありません。この買付書を利用して指値で購入希望金額を希望したり、購入前に売主負担で修繕して欲しいところがあれば、不動産屋さんに交渉してもらいます。

私は入居者がいなければ購入前に必ず内覧をして売主負担で修繕して欲しいところを買付書に記載して交渉してもらいます。指値で少し値引きをしてもらったりもほとんどの物件で成功しています。最高額は４５０万円安くしてもらいました（笑）

ここまでくると最後は契約です。沖縄で契約の際によくあるのが契約当日に重要事項説明を書面で行い、そのあとすぐに契約書の読み合わせをして署名・捺印という流れですが私はオススメしません。私は必ず数日前に重要事項説明書・契約書をメールで送ってもらって一語一句意味を理解するまで読み込みます。不明な事は事前に不動産業者に説明を求める事ができますし、契約書に記載する条件なども変更してもらえるからです。当日の契約の場で読み合わせをすると不動産業者、売主もいるのでわからない事がたくさんあってもそのまま流してしまう可能性があるからです。

実際に私が初めて土地を購入した時は当日に重要事項説明書・契約書の読み合わせをしました。わからない事だらけでしたがそのまま流してしまいました。その約１年後、建物の建築が始まって３筆あった土地を１筆に合筆しようとしたら、１筆の土地に買い戻し特約というものがついていて合筆できない事がわかりました。不動産業者も売主も契約時は気づいておらずその買い戻し特約を外そうと登記簿に記載されている昔の所有者を探しましたが結局見つからず。。不動産業者と売主の費用負担で無人裁判を行って登記簿の情報を消すという結果になりました。数十万かかったと聞いております。

また購入した土地の前面道路は那覇市の位置指定道路となっていましたが、下水桝を前面道路に埋めるために那覇市から許可をもらおうとしたら、位置指定道路ではあるが、所有者がいるのでその人から許可をもらうようにと言われました。この所有者も所在不明で探す事ができず、結局自分の敷地の下に下水桝を入れる羽目になってしまいました。

このような経験から契約に関してわからない事があればわかるまで署名しない。その場で回答がないのであれば契約日を延期してもいいと私は思っています。

また、私はローン特約も契約書に必ず入れてもらうようにしています。ローン特約とは銀行融資が降りなかった場合は契約が白紙解除になり、払った手付金が戻ってくるという買主を保護する特約です。

事前に銀行に相談をして、ある程度の融資の可能性はわかっていても、万が一融資が降りないとなると手付金を没収されてしまいますのでローン特約は非常に重要です。

私が以前行った契約でローン特約をつけて１００万円の手付けを払いました。融資は通りましたが、だいぶ厳しい条件をつけられたのでローン特約を使って契約を解除して手付金を返してもらった事があります。

以上簡単に流れを説明してみました。