投資戦略を立てる！

今回は投資戦略についてです。

不動産投資においては「不動産事業」としての経営戦略を確立する事が成功の秘訣です。この計画をしっかりと練り上げる事でリスクの低い不動産事業を行えると思います。

私の周りにも不労所得を早く得ようと焦って「とりあえずこの物件にしよう」という人がいます。投資対象の物件を探しているうちに疲れてくるのと、手っ取り早く収入が入ってきてほしいと妥協しそうになる人がいますが、私は全力で止めるようにしています。優秀でない投資物件を買ってしまうと、収入を運んできてくれる前にあなたのポケットからお金を取っていくただの「負債」になりかねないからです。

投資用不動産は最低でも数千万から億単位の高い買い物になります。物件選びに失敗してしまうと目も当てられない状況になってしまいかねません。購入する前に自分の投資スタイルを確立させる必要があります。どんな物件にもメリット・デメリットがありますがご自身の置かれている環境や自己資金などを考慮して自分にあった物件を見つける事が大切です。

沖縄はほとんどの建物がコンクリート造なのでこの手法は使えないのですが、本土にはこの手法で成功している投資家さんがたくさんいます。２００万から３００万の中古木造物件を購入して、セルフリフォームして賃貸に回すという方法です。この手法で中国地方を転々としている投資家さんのブログを読んだ事がありますが、かなり憧れました（笑）格安物件xセルフリフォームなので利回りが３０パーセントを超えるのは間違いありません。

メリットとして自分で修繕をする事で不動産の価値が上がり、銀行から含み資産と評価され次回の融資がひきやすくなる事、物件価格が抑えられ利回りが上がる、もともと安い物件の価値を高めて賃貸に出しているので賃料の下落の可能性が少ない。

デメリットとしては築古なので新築並みの入居率が見込めないので、空室のリスクがある。設備が古いために、修繕費があとあと余計にかかる可能性がる。

私個人としては凄くやってみたい事です。一人親方をしながら購入した物件を直すのが仕事なんて凄く憧れます。不動産が今より倍に増えたらサラリーマン辞めてこんなお仕事をしたいと考えています。

沖縄ではこの方法が主流かと思います。銀行の評価が出やすいのでRCアパートをフルローンまたはオーバーローンで購入する事で、手元に残る資金を最大化する方法です。自己資金を入れなくても融資期間を３０年〜３５年と長めにする事で手元にキャッシュが残りやすいです。沖縄だと新築RCアパートで利回り７パーセントあれば良い方だと思います。

デメリットとして価格が高めになり、利回りが低めになる事。築後数年して近くにもっといいアパートができ始めると、家賃の下落リスクがあり、それに伴って収益が下落していく可能性がある事ですかね。高いレバレッジをかけて投資を行うために、購入前から出口の事を意識する必要があるかと思います。

私の知り合いは新築RCを建築して５年以内に利益を乗せて売却してました。３棟保有してましたが、全て５年以内に売却してましたね。手元に毎月残っていたキャッシュと売却益で自宅を購入していました。

これも沖縄独特だとは思いますが、私は米軍向けの外人住宅投資物件をメインにしております。ローンを利用して不動産を購入して高めの家賃設定で米軍関係者に賃貸しております。家賃が高いので購入価格も高いのですが、全てを管理会社に丸投げするなど運営の仕方を間違えなければキャッシュフローが良い優秀な投資対象です。売却するときも価格がほとんど落ちません。みなさん強気でネットに出してますが、誰かが必ず購入してます。

私は空室が出る前に物件内外部の写真を個人のFacebookで沖縄県限定の米軍関係者のグループページにシェアしてお客様を探します。もちろん管理会社に案内もしてもらいますが、ただ指を加えてお客様が入るのを待つことはしません。私の物件よりも他のオーナーさんが保有している物件の方が上質で営業の方がそこを先に案内している可能性もありますので。おかげ様で４年間運営してきて空室が続いたのは最長３０日くらいです。早い物件は空いて３日後には入居者が決まった事があります。客付けを丸投げしないことはとでも重要です。

投資物件を購入すると物件の収益性を高め続ける努力をしないといけません。貸室を維持管理し、空室が出れば入居者の募集、クレームがあれば対応などやる事がたくさんです。サラリーマンをしながらこれらの運営を全て行うのは不可能ですので、管理会社に依頼し効率よく経営していく必要があります。いい管理会社さんは集客の状況、案内の予定や回数など大家さんに逐一報告してくれると思います。

私は１Kアパートの管理は地元の不動産屋さんに管理をお願いしています。入居者を募集している時期も案内があるたびに連絡をくれましたし、管理している物件も多いので地元では客付けに強いと感じています。管理費も３パーセントでやってくれるので凄く助かってます。

外人向け投資物件に関しては４社ほど使っていますがどこも大差はないかなと感じます。なので空室になると客付をしてくれた業者と管理委託契約をして競争させて空室リスクを減らせるように努力しております。

購入した物件を利益を乗せて売却するか？保有し続けて収入を取り続けるか？不動産を購入する前の準備と同じくらい重要な事が「出口」をイメージする事です。建物は時間と共に劣化していきますので、修繕や最悪の場合取り壊しなども必要になってきたり、家賃収入を安定して運んできてくれた物件でもタイミングを見誤ると売却価格が落ちて損をする可能性があります。

例えば年間２００万円手元に残る物件があるとします。毎年２００万円もの収入をもたらしてくれるのでかなり優秀な物件ですが保有し続けると修繕費、税金など維持管理費、家賃の下落などのリスクも一緒に付いてきます。また、あなたが不動産の投資規模を拡大したいと考えていて土地建物あわせて２億円の物件を購入しようとしても、頭金の２０００万円が貯まるまでは１０年もかかってしまいます。

そこで年間２００万円の家賃収入がある物件を現在のローン残高に２０００万円乗せて売却する事も可能です。保有期間によって譲渡所得などもかかってきますが一撃で２０００万円を手元に残す事ができるので、資産の入れ替えも可能にするキャピタルゲインは投資物件を購入する前に検討していても損はないかと思います。

出口を意識するということは資産価値の高い物件を購入していく必要があります。資産価値の高い物件とは人気エリアにある物件、都心部の物件になるかと思います。沖縄だと小禄、真嘉比、新都心あたりでしょうか。私のイメージではこのあたりは不動産の価格が全く下がらないイメージがあります。あとは米軍基地が存在してる間は確実に収益を産む外人向け投資物件ですかね。

保有し続ける事で借入金の返済も終わっていればキャッシュフローも良くなりますので保有し続けるスタンスもありかと思います。

私は年明けに退去予定のある外人向け投資物件を旅館業法の許可をとり、民泊で運用してみようと現在色々と準備に動いております。初期費用がかかりますがそれ以上に民泊で稼げると思いますし、外人賃貸歴、民泊実績があれば２０００万円ほど上乗せして売却もできないかなと検討しています。

最終的には不動産投資家自身の決断になりはしますが、どちらにせよ準備はしておくべきだという事ですね。