不動産投資の税金について

不動産投資に「税金」は必ず付いて回ります。不動産投資の購入時や家賃収入、運営中などの税金についてしっかり把握しておかないと不動産経営がうまくいかなくなる可能性があります。ここでは不動産投資に関する税金についてどのような税金があるか説明していきます。

・登録免許税・・・物件の購入が決まって融資の実行を行う日に司法書士に依頼して所有権移転登記と抵当権設定を行います。司法書士に登記費用を支払うのですが、その大半が法務局に支払う登録免許税です。諸条件ありますが固定資産台帳に記載された不動産の価格の２％です。それに加えて融資を受けて抵当権設定を行うので、借入額の０.４％抵当権設定登記料も支払うことになります。

最近私が５８００万円の物件を購入した時の内訳が以下になります。報酬額は司法書士へ、登録免許税は法務局へ入ります。

費用項目名	報酬額	登録免許税
建物表題登記	79,040	335
所有権移転登記（土地）	30,000	89,900
所有権保存登記（建物）	24,000	125,500
根抵当権設定登記	45,000	278,400
付属書類等	7,400	2,470
日当	3,000
旅費	4,000
小計	192,440	496,605
合計		708,289

どうでしょう？税金だけで５０万円弱、司法書士への報酬も合わせると約７０万円にもなります。バカにならない金額ですね。

・不動産取得税・・・不動産取得税とは不動産と購入した際に一度だけ支払う税金です。ようは「You不動産なんて高価な物買ったんだから税金払ってね」って感じの税金です。自動車取得税と一緒ですね。なんで物買って贅沢税みたいなの払わないといけないのかって本気で思います。（笑）アメリカには不動産取得税なんてありませんから。

不動産取得税は大体登記完了後から６ヶ月くらい経った忘れたころ頃に納付書がやってきます。法務局から県税事務所に通知が行ってから納付書の作成なので大体半年くらい後に通知がくるのです。不動産取得税は不動産価格の３％なので結構な金額が請求されます。半年後に通知がくるので納税の為にお金を準備しておかないと大変なことになりますので注意してください。よくあるのが不動産収入があるのでその収入を使って２棟目を購入後、１棟目の不動産取得税がドカンとやってきて自己資金がショートするパターンです。

私が今まで払ってきた不動産取得税は物件の規模にもよりますが、大体１棟あたり２０万円〜５０万円くらいです。高いです（笑）

・固定資産税・・・固定資産税は毎年１月１日時点で登記簿に記載されている不動産所有者に対して課税される税金です。税率は市町村によって多少の差があるかもしれませんが、基本的な税率は市町村が定める　課税標準額x１.４％　になります。

納付書は毎年４月ごろ各市町村から送られてきます。納期は４期に分かれていて、５月・７月・１２月・３月とその月までに納期分ずつ払ってもいいですし、全額まとめて払っても大丈夫です。

中古物件を１月１日より後に購入したらその年の固定資産税は前オーナーさんに請求が行くので決済時に日割り計算をして、購入日以降は新しいオーナーが固定資産を負担するケースが多いです。今まで固定資産税を負担してくれた売主さんはまだいません（笑）

私の今年の固定資産納税額は　1,744,400円　でした。。。高すぎる（笑）

以前は納付書が届くと一括で払ってましたが物件が増えるたびに固定資産税も増加していくので今は各期で支払うようにしています。現金は手元に置いておきたいので。

固定資産税は投資用物件を保有している間は毎年必ず発生ことになります。経営者視点でしっかりと不動産経営をしていないと、返済、修繕維持費や固定資産税の経費で収支がマイナスになるかもしれないので注意が必要です。

譲渡所得税・・・不動産を売却して利益が発生すると譲渡所得税が発生します。利益は取得した金額から減価償却費などを引いた金額よりも高値で売却したら利益とみなされます。この譲渡所得税は分離課税となっていて他の所得や経費と相殺する事ができないようになってます。はい、せこいです。

譲渡所得は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれていて、それぞれ税率が違います。

長期譲渡所得・・・譲渡益の２０％（所得税１５％・住民税５％）

短期譲渡所得・・・譲渡益の３９％（所得税３０％・住民税９％）

ベラボーな金額です。（笑）　長期と短期の区別は譲渡した年の１月１日時点で不動産の所有期間が５年を超えているかどうかです。単純な所有期間ではないので注意してください。

例えば２０１５年の２月１５日に購入した物件であっても、起算日は２０１６年１月１日からカウントされるので、このブログを書いている２０１９年１１月９日時点では保有期間は３年と１１ヶ月になるので、今売却したとしても短期譲渡とみなされ、利益に対して約４０％の税金がかかります。このケースで長期譲渡所得となるのは２０２１年の１月１日以降となります。

１０００万円の利益を乗せて売却してキャピタルゲインを得たとしても短期なら約４００万円、長期でも２００万円の税金がかかってきます。急いでいなければ運用利益を得ながら５年超保有してから計画的に売却すると税金も抑えられるのでお得かと思います。

サラリーマンの場合、会社が所得税を勝手に計算してくれて、源泉徴収で申告をしてくれます。しかしサラリーマンをしながら不動産投資を行って大家事業をすると会社と関係のない不動産収入については自分で税務署に毎年申告する義務が発生します。知らなかったではすまされないので注意してください。

個人の不動産所得でなく、サラリーマンとは別の仕事もしている個人事業主として「青色申告」を受ける事ができます。青色申告特別控除が適応されると６５万円の控除を受ける事ができたり、赤字がでた時には３年間まで赤字を計上できたりと様々なメリットがあります。青色申告をするには不動産事業を開始してから２ヶ月以内に税務署に「青色申告承認申請」を提出して認めてもらったり、帳簿など複式簿記を行うなどの手間がかかりますが控除額が簡単な「白色申告」よりも多いためメリットの方が大きいと思います。

ただし、不動産経営で青色申告をするためには「事業的規模」である必要があります。事業的規模とはアパート・マンションであれば独立した部屋の数が１０室以上、または一戸建てであれば５棟を目処とするとなっています。この辺りはどの規模から事業的規模になるか税理士と相談した方が良いと思います。

私はサラリーマンの所得は会社がやってくれますが、不動産収入については税理士を通して青色申告をしております。また、個人だとサラリーマンをしながらなので、所得が上がり過ぎるのを防ぐためにも法人化もしております。このあたりは別で記事にしていこうと思っています。

不動産投資についてまわる税金について簡単に説明してみました。不動産は購入時、所有中、売却時と各種税金がかかります。しかし合法的な税金対策・節税対策も存在するので、知らないと損をする事の方が多いと思います。不動産投資を始めようとしている人は本を読んだり不動産投資家のブログを読んだりなど情報収集をするようにしましょう。